婚前父母“出资”购房登记儿媳名下如何认定产权人？

福州律师、福州婚姻律师、福州离婚律师案例普法专题

福州律师、福州婚姻律师蔡思斌评析：
这是一场离婚引发的诉讼。由于男女双方感情破裂，男方本着积极争取利益的角度发起另一场以父母为原告的诉讼战，要求女方将名义上由男方父母出资房屋返还。
本案房屋价款150万元表面上确实是由男方父母出资的，其中50万各方没有争议，另100万元是由男方凭借婚前房产抵押100万汇至男方母亲名下，再由男方母亲转给女方购买房屋的。当然男方父母认为该笔款项是因此前其他付出女方对其返还的。兼之男女双方对该房屋有签署一字据，内中有“代为持有”字样，故一审法院认定该房屋应是儿媳代男方父母持有，所有权应归男方父母所有。二审法院则全面解析案件款项来源及字条真正含义及相关微信聊天记录，最终认定该房屋应系男女方共同购买，父母出资50万权益可另案主张等。
这其实是一场没有必要的诉讼。如果夫妻双方事先能够充分协商，通过协议明确房屋归属，或女方在签署所谓“字条”时慎重处理，将语义明确表述，也就不会让男方以为有机可乘，引发本次诉讼。男方因本案损失一二审案件受理费及诉讼保全费合计支出46600元，再加上一二审律师费，估计男方支出要过10万。如果再考虑整个家庭为此付出的时间、精力、心血，那真是血亏！
广州中院判词中这段话深得我心，可以重复摘录如下：
现行法律并未对夫妻财产约定的时间和范围作出限定，但要求采用书面形式，且约定应当明确，约定不明确的，应该按照法定夫妻财产制度处理。在我国当前社会背景下，男女平等既是法律基本原则，也是社会共同价值追求，走向婚姻的男女双方及其家庭都有权利也有责任慎重对待相关财产处分和约定。特别是对于不动产的购置，我国实行不动产物权登记制度，未经登记，不发生效力，除夫妻婚后所购房产应认定为夫妻共有外，其他情况原则上应按照登记公示确定权利归属。因此，恋爱中的男女双方及其家庭在婚前购置不动产时应当慎重选择登记主体，为避免争议可就不动产权属及出资关系、特别是父母出资的法律性质及相关权利义务予以明确约定。法律不鼓励任何一方借婚姻获取财产，但对于合法婚姻关系存续期间仍应以夫妻协力和夫妻共有为原则，鼓励配偶之间互相支持与扶助，而不应考虑双方收入高低对家庭贡献大小及情感状况等因素。

案件经过：
2016年4月13日，出卖人与林芳签订《存量房买卖合同》，约定案涉房屋总金额143万元，林芳应于2016年7月12日前向出卖人支付。
2016年6月20日，陈明阳向林芳转账50万元，用途为买房。
2016年7月1日，张惠梅向林芳转账100万元。
案涉产权人为林芳，登记时间为2016年7月13日，暂无抵押和查封。
2017年10月13日，林芳与陈刚签订《房产情况说明》，一、陈刚与林芳名下共有四套房产，…2.案涉房屋，产权人林芳，登记时间2016年7月13日，购买资金来源：陈刚父母出资50万元，陈刚抵押逸彩G4栋1605号房产贷款100万元，负债情况：全款买入，产权登记情况说明：根据广州市限购政策，陈刚及其父母均无法登记为广东省公安厅黄石小区26栋503号房产的产权人，故该房产代为登记在林芳名下。3.……。
陈明阳、张惠梅与陈刚系父子、母子关系。林芳与陈刚于2017年2月10日登记结婚。截止2021年8月5日，陈明阳、张惠梅已取得涉案房屋的购房资格。
另查，林芳向陈刚提起离婚诉讼，一审法院于2021年9月2日立案受理，该案判决尚未生效。

一审法院判决：
涉案房屋虽登记在林芳名下，且签订涉案《存量房买卖合同》亦为林芳，但根据转账凭证、《房产情况说明》及当事人陈述等证据可知，涉案房屋系陈明阳、张惠梅及陈刚共同出资买，因陈明阳、张惠梅当时暂不具备购房资格，无法将涉案房屋登记在陈明阳、张惠梅名下，便借用林芳名义将涉案房屋登记在林芳名下。陈明阳、张惠梅及陈刚与林芳之间存在事实上的借名买房关系。鉴于陈明阳、张惠梅目前已取得购房资格，陈刚亦同意将涉案房屋过户至陈明阳、张惠梅名下，涉案房屋目前也不存在林芳过户障碍，故陈明阳、张惠梅主张林芳协助办理涉案房屋过户登记手续的诉请，一审法院予以支持。

二审期间，林芳补充提交了证据，其中证据1至10主要内容为2016年1月14日至2017年10月12日期间，林芳与陈刚及陈明阳、张惠梅之间的微信聊天记录，拟证明林芳与陈刚就涉案房屋自婚前到婚后购买的聊天经过，林芳与陈明阳、张惠梅并不存在借名买房的事实，林芳与陈刚购买涉案房屋是为了顺利结婚；证据11林芳与陈刚微信聊天记录、证据12《房产情况说明》，拟共同证明林芳与陈刚就双方父母居住问题进行过协商，在这过程中起草了书面的情况说明，打印后双方协商时，陈刚还在上面进行了修改，后来又经过微信协商定稿，但无论是打印稿还是微信协商内容都没有陈明阳、张惠梅一审提交的《房产情况说明》上面的“代为登记”这几个字的事实等。

二审广州中院判决：
本案二审争议的焦点是陈明阳、张惠梅主张涉案房屋是借林芳的名义登记并要求将房屋过户登记到陈明阳、张惠梅名下的主张能否成立。对此，本院分析如下：
第一，从购房前的协商和购房过程来看。涉案房屋由林芳于2016年4月13日与原业主签署房屋买卖合同，2016年7月13日登记在林芳名下，2016年7月18日签署物业交接确认书。林芳在一审、二审期间提交了与陈刚的大量微信聊天记录，反映了涉案房屋购买前的协商和购买过程。其中2016年4月10日，陈刚：“你问你爸妈两房行不行。然后我这边拿80万把你按揭还掉，你就有资格再贷款了”。2016年4月11日，陈刚：“我们要考虑一下离婚的财产分割问题，我正住的这套归我，你的那套归你，这是肯定的，都属于婚前财产。关键是新买这套怎么分？是不是就对半分掉”。林芳：“可以”。2016年4月12日,陈刚:“贷了款之后，这两年的生活质量可能很差，你要有心理准备哦。因为我这边贷款140万的话，每月还款可能达到1.3万，加上你那边每月还贷额，总额将达到2万。每月还贷就用掉2万，物业费加水电开支，四套房估计每个月也有一两千，再加上车，每个月至少又要用一千。所以每月固定开支就达到两万三，剩余生活费估计很紧哦”。林芳：“其实就算你不提协议的事，我本来也是打算想办法将来把房产证上加上你的名字，这样就是名正言顺的夫妻共有财产了，只是我还没来得及去咨询”。2016年4月12日,林芳：“那今天我一个人去签合同？”陈刚：“你当然一个人去啊，我来不了。你尽量把交款日期往后推，因为我的房子还没评估，我都不知道到底能借多少。你要清晰告诉业主，我的房子要抵押借款出来，需要时间”。2016年4月13日,陈刚：“你跟业主沟通一下，说我们这是一次性付款，中介什么都没有做，但中介费太高，我们想换个中介，看行不行。我正在找集团（沟通中介费），哪一栋哪一房”？林芳：“26栋503房”。陈刚：“问问中介，有没有办法降税”。2016年4月15日,陈刚：“我现在中信银行办理个贷申请，预计一周后审批下来，然后签合同，预计一个月款可以下来，你有空给业主说声吧”。2016年6月29日，陈刚转发中信银行100万元贷款放款成功的信息。2016年7月4日，陈刚：“房产证什么时候拿到”？林芳：“下周五”。陈刚：“房过户后，水电气及物管等费都要让业主结清哟”。2016年8月3日，陈刚：“所以你赶紧把欠条给打了，免得以后打官司麻烦”。本院认为，从上述林芳与陈刚的沟通内容及房屋买卖合同签署过程可知，涉案房屋是由林芳与陈刚在恋爱过程中共同协商购买，林芳负责与中介和原业主沟通签订合同，陈刚负责筹集资金，林芳与陈刚的共同意向是将涉案房屋作为共同财产，并计划由林芳父母居住使用，双方沟通过程从未流露林芳代陈明阳、张惠梅持有涉案房屋的意思表示。陈明阳、张惠梅并无证据证实其参与涉案房屋挑选和购买的具体过程，也未提供其他证据证实与林芳形成借名登记或代持的合意。
第二，从购房出资情况来看。根据查明事实，涉案房屋买卖合同约定购房款143万元，交纳契税3万元，代卖方交纳所得税1万元、土地出让金1万元，中介费1.6万元，共计149.6万元。虽然2016年6月20日，陈明阳向林芳转账50万元，并明确备注用途为买房，2016年7月1日张惠梅向林芳转账100万元，但张惠梅该100万元系由陈刚在中信银行申请贷款后转入张惠梅账户后再转入林芳账户用于支付房款，陈刚事前已明确告知林芳以其婚前的房屋作为抵押进行贷款购买涉案房屋，陈刚和林芳需要共同还贷，生活经济压力较大。根据陈刚名下中信银行还款账户流水记录显示，该贷款一直由陈刚按月偿还，每月还贷金额5864.5元。从2017年2月10日林芳与陈刚登记结婚到2021年10月一审法院开庭审理林芳与陈刚离婚诉讼之前，夫妻共同偿还期数约为56个月，共计约328412元，至本院2022年6月就双方离婚纠纷作出二审判决之时，夫妻共同偿还期数约64个月，共计约375328元。由上可见，陈刚和林芳协商筹集涉案房屋购房资金的主要来源系以陈刚个人名义办理、以陈刚婚前个人房产作抵押但是婚后以夫妻共同财产偿还的银行贷款，而陈刚父母出资的50万元只是购房款的一部分，且陈刚曾经表示要求林芳就此打欠条，林芳曾经表示打算婚后在房产证上加上陈刚的名字，结合陈刚与林芳双方关于装修的沟通协商过程，林芳除支付定金1万元并参与装修外实际上通过以夫妻共同财产偿还贷款的形式承担了部分房屋出资。陈明阳、张惠梅主张陈刚贷款100万元是陈刚偿还父母以前为陈刚购买其他房屋的出资款项，故仍属于陈明阳、张惠梅的出资，该主张与陈刚、林芳的沟通过程明显不符，也与陈刚以夫妻共同财产偿还贷款的事实不符，故本院不予认可。因此，购买涉案房屋出资并非陈明阳、张惠梅全额出资，大部分购房款为陈刚贷款支付，陈刚、林芳均同意婚后双方共同还贷，只能推定林芳是以与陈刚共有房屋的目的去购买和登记持有房屋，一审认定陈明阳、张惠梅与林芳存在事实上的借名买房关系，与陈刚与林芳在结婚前后的沟通过程、心理预期及以夫妻共同财产偿还部分贷款的事实明显不符，本院不予认可。陈明阳、张惠梅作为陈刚的父母，持有涉案房屋的相关文件不足以作为陈明阳、张惠梅对涉案房屋享有权利的凭据。
第三，关于林芳签字的《房产情况说明》。林芳二审提交双方正式签署《房产情况说明》前的协商修改稿（陈明阳、张惠梅、陈刚对真实性均无异议），该版本关于涉案房屋的内容为：购买资金来源：陈刚父母出资50万元、陈刚抵押逸彩G4栋1605号房产贷款100万元。负债情况：2016年6月在中信银行办理抵押贷款，贷款人为陈刚，贷款金额100万元，期限二十年，贷款利率为基准上浮10%，截至2017年3月贷款未还清。产权登记情况说明：根据广州市限购政策，陈刚及其父母均无法登记为广东省公安厅黄石小区内新购置26栋503号房产的产权人，故将该房产登记在林芳名下。关于房屋居住问题，双方协商确定居住方案为：广东省公安厅黄石小区12栋201房供林芳与陈刚及其子女居住。该房屋于2016年9月开始装修，2017年2月10日登记结婚之前已支付30万元装修费用，全部由陈刚及其父母支付；2017年7月23日支付32300元装修尾款，由陈刚工资支付。陈刚在广东省公安厅黄石小区内新购置26栋503号房产供林芳父母居住，该房屋装修费用共计2.4万元，由林芳及其父母支付，其中2017年3月支付1万元，2017年7月支付剩余1.4万元。逸彩新世界G4栋1605号房产供陈刚父母居住等。
陈刚与林芳2017年10月11日的微信记录显示，陈刚：“原来写的是男方不得索回，我改成愿不予索回。这个地方的负债我改成全款买入了，503没有负债”。林芳：“打出来，今天找时间签”。
陈刚与林芳于2017年10月13日签署《房产情况说明》。关于涉案房屋的内容与前述协商修改版本内容不同部分：负债情况：全款买入，产权登记情况说明：根据广州市限购政策，陈刚及其父母均无法登记为广东省公安厅黄石小区26栋503号房产的产权人，故该房产代为登记在林芳名下。居住方案内容变化部分：广东省公安厅黄石小区12栋201房供林芳与陈刚及其子女居住。该房屋于2016年9月开始装修，2017年2月10日登记结婚之前已支付30万元装修费用，全部由陈刚及其父母支付；该装修费用作为婚前赠与财产，离婚时男方不索回。2017年7月23日支付32300元装修尾款，由陈刚工资支付。
本院认为，从陈刚和林芳就《房产情况说明》进行沟通和修改的过程及最后签署文本的内容来看，虽然该说明有写明陈刚父母出资50万元，因陈刚及其父母均无法登记为涉案房屋产权人，故将该房产代为登记在林芳名下，但该说明其他内容表述为陈刚购置涉案房屋供林芳父母居住，无论有无“代为”两字，均不能推导出涉案房屋系由陈刚父母全资购买，林芳签署《房产情况说明》就是确认同意代陈刚的父母对涉案房屋进行登记持有。按照林芳与陈刚双方结婚预期及恋爱中男女双方共同谋划购置未来家庭共有财产的人之常情，代为登记理解为代陈刚、林芳共同登记更为合理。
第四，从婚姻财产制度、不动产登记制度及社会导向来看。我国法律实行男女平等的婚姻家庭制度，夫妻财产采用法定婚后所得共有制。根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。现行法律并未对夫妻财产约定的时间和范围作出限定，但要求采用书面形式，且约定应当明确，约定不明确的，应该按照法定夫妻财产制度处理。在我国当前社会背景下，男女平等既是法律基本原则，也是社会共同价值追求，走向婚姻的男女双方及其家庭都有权利也有责任慎重对待相关财产处分和约定。特别是对于不动产的购置，我国实行不动产物权登记制度，未经登记，不发生效力，除夫妻婚后所购房产应认定为夫妻共有外，其他情况原则上应按照登记公示确定权利归属。因此，恋爱中的男女双方及其家庭在婚前购置不动产时应当慎重选择登记主体，为避免争议可就不动产权属及出资关系、特别是父母出资的法律性质及相关权利义务予以明确约定。法律不鼓励任何一方借婚姻获取财产，但对于合法婚姻关系存续期间仍应以夫妻协力和夫妻共有为原则，鼓励配偶之间互相支持与扶助，而不应考虑双方收入高低对家庭贡献大小及情感状况等因素。本案中，陈刚与林芳在结婚前协商购房并选择登记在林芳名下，双方并未有代持的意思表示，自结婚登记之初双方开始协商就财产情况进行约定，到林芳生育临产之前正式签署情况说明，从签署的时间过程及对所涉四套房产的表述来看，相关内容是对四套房产的产权登记情况和出资情况的确认，并非对权利归属的明确约定，不足以推定为林芳明确放弃涉案房屋的权益。双方结婚后共同居住在林芳婚前购买且登记在林芳名下的201房，婚后共同生活了四年多并生育了子女，且双方在离婚纠纷中对201房进行了婚后共同还贷部分的分割补偿，因此陈明阳、张惠梅及陈刚主张林芳以获取装修款赠与为对价获得了借名登记的回报，本院不予认可。
综上所述，涉案房屋是在林芳与陈刚结婚之前购买，以林芳名义签署合同，并登记在林芳名下。从涉案房屋购买的沟通过程、出资来源、使用情况，均不足以认定陈明阳、张惠梅与林芳存在代为登记的合意，现陈刚并无就涉案房屋主张权益，陈明阳、张惠梅关于林芳系借名登记并要求将涉案房屋过户登记到陈明阳、张惠梅名下的主张依据不足，本院不予认可。各方关于陈明阳、张惠梅购房出资及陈刚权益分割补偿、债务承担问题，可另寻途径解决。
案例索引：(2022)粤01民终7095号，以上涉及人名均为化名。

福州律师蔡思斌

2022年12月11日